리츠 투자란?
배당금으로 월세 받기, 월급을 쪼개서 강남과 뉴욕의 건물주가 돼봅시다. 듣기만 해도 월급쟁이의 마음을 설레게 하는 이 말들은 리츠 투자에 대한 표현들입니다. 리츠 투자란 부동산을 내가 직접 사는 게 아니라 여러 부동산을 소유한 회사의 주식을 사는 것을 말합니다. 여러 부동산을 간접적으로 지배를 하게 되는 겁니다. 투자자로서 리츠 투자의 가장 큰 장점은 안정성입니다. 어디에 투자를 할 것인가를 검토해야 하지만 일단 투자한 후에는 별다른 노력을 하지 않아도 일정하고 꾸준한 연수입이 생기기 때문에 신경 쓰지 않고 본업에 집중할 수 있는 투자방법이며 다방면에서도 공격적인 투자가 가능합니다. 리츠 투자율이 높아질수록 심적인 안정감도 높아져 더 편하게 주식투자를 할 수 있습니다. 실제로 주식에서 수익이 나는 사람들 대부분은 여유를 갖고 편안하게 시장을 분석하는 이들입니다. 즉 리츠 투자는 안전자산을 만들 수 있는 가장 확실한 방법이라는 것만 기억하고 활용하시면 됩니다.
| 구분 | 리츠 |
| 투자대상 | 부동산 투자회사인 리츠의 주식입니다.내가 부동산을 직접사는게아니라 부동산을 많이가진 리츠회사의 주주가됨으로써 부동산들의 간접적인주인이되는겁니다.리츠는 직접 부동산을 관리하는게아니라 수수료를주고 자산운용사라는 업체에 위탁을합니다. |
| 수입구조 | 임대료,관리비가 주요 수입원이며 배당형태로투자자에귀속됩니다. 건물매각시 원금 및 매각차익이 비과세로 투자자에 귀속됩니다. |
| 목표수익률 | 배당은 연 4%에서8%이며 매각차익은 연 1%에서 50%로 매각상황에따라 다릅니다.모든수입은 수수료차감후 세전수입입니다. |
| 수수료구조 | 건물을 주주대신 운용해주는 자산운용사,리츠상품을 만들어 판매하는증권사,주주총회등 주주권리를 관리해주는 사무수탁회사,건물,돈을보관해 독립성을 보장하는신탁사 |
연기금과 상위 1%의 습관
최근 대체투자가 늘고 있다는 기사를 자주 보실 수 있습니다. 실제로 과거 대비 채권이자가 지속적으로 낮아지면서 투자수익률에 문제가 생긴 기관이 한둘이 아닙니다. 연기금을 포함한 기관투자자의 필요수익률은 최소 연 5%입니다. 수익률 확보를 위한 주식투자는 원금 변동성이 너무 커 비중을 늘리기가 쉽지 않기 때문에 투자금은 부동산 자산으로 계속 향하고 있습니다. 부동산 임대료와 관리비는 매년 올라갈게 확실하고 시세차익 역시 점차 증가할 것이라는 확신에 부동산 투자를 늘리는 겁니다. 상위 1% 자산가들의 생각도 마찬가지입니다. 그렇지만 리츠에 투자하는 이유는 따로 있습니다.
- 안정성 원금에 문제가 생기지 않는다
- 투자 검토 이후 신경 쓰지 않아도 된다
리츠의 종류 3가지와 상장리츠 알아보기
- 자기 관리 리츠
자기 관리 리츠란 실체가 있는 부동산 투자회사를 말합니다. 회사에 자산운용을 위한 직원이 있고 회사가 직접 부동산을 소유해서 관리하는 일반적인 회사와 똑같습니다. 장점으로는 회사가 모든 부동산 자산을 직접 소유하고 직접 운영하기에 법적 규제와 책임감이 있습니다. 단점으로는 회사의 위험에 따라 주가에 영향을 끼칠 수 있다는 것과 최소 배당률이 낮고 법인세 절감 효과가 없다는 것입니다. 또한 일반 회사와 같기에 배임 횡령이 일어날 여지가 있습니다.
- 위탁리츠
국내에서 진행하고 있는 리츠는 대부분 위탁리츠입니다. 투자자가 부동산 투자회사의 주식에 투자하는 것은 자기 관리 리츠와 같지만 회사가 업무를 직접 하는 게 아니라 자산운용사에게 맡깁니다. 즉 우리가 투자하는 위탁 리츠는 실체가 없는 페이퍼컴퍼니 또는 특수목적법인이라고 부릅니다. 장점으로는 여러 겹의 안전장치로 횡령 문제가 발생하지 않습니다. 위탁리츠는 자기 관리 리츠의 단점을 극복하고 있습니다. 자산에 직접적인 타격이 없는 것과 당기순이익 90%의 의무배당, 주주의 권한이 극대화된다는 점이 있습니다.
- 기업 구조조정 리츠
대한민국의 리츠는 부도나 회생 구조조정 중인 기업들의 부동산을 팔아 채무를 갚기 위해 생겼습니다. 그래서 이름이 구조조정 리츠입니다. 기업구조조정 리츠는 주식 상장 의무가 없어 리츠의 장점 중 하나인 유동성을 확보하기 어렵습니다. 특히 개인투자자라면 들여다보시지 않는 게 좋은 리츠입니다.
- 상장리츠
위 3가지 리츠를 주식시장에 상장한 것을 말합니다. 상장리츠란 비상장 리츠를 주식시장에 상장한 것을 말하는데 많은 사람들이 리츠 종류 중 하나로 헷갈려하기 때문입니다. 리츠를 상장하면 주식거래를 하는 것처럼 언제든지 자유롭게 지분거래를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 즉 현금이 필요할 때 즉시 팔 아현 금을 확보할 수 있다는 겁니다. 또한 주식이기에 시기에 따라 엄청 오르기도 하지만 주식의 특성까지 더해지기 때문에 다방면에서 검토해야 하는 단점도 있습니다.